【来源:中国商报】

自2000年在中国落地生根以来，商业地产就以其“高回报”的利润刺激了大量房产商的“高投资”浪潮；但时至今日，商业地产又发展到了另一个“双高”阶段，即市场“高需求”与商业地产“高空置率”的悖论并行。

在日前召开的“2006新地产中国商业地产实战论坛”上，中国商业地产研究院院长杨奕勇指出，截至2005年底，全国商业营业用房的空置量多达2878万平方米，而且目前国内商业地产空置率正以每年25％左右的速度递增。

专家认为，之所以出现这种悖论，开发商的经营理念偏差、定位不准、结构不合理以及融资、管理能力有限等等固然是其主要原因，但一些地方政府追求短期效益，追求招商引资数量、引进大型商业项目，把建设大型商业设施作为政绩和形象，不加节制地增加商业用地供应量，也直接导致了商业地产的不规范发展。

“双高”隐忧与“泡沫”

在5月31日举行的“2006行销商业地产高峰论坛"上，上海社科院房地产研究中心主任张鸿铭也表示，上海的商业地产总量已达3000万平方米，人均商业地产面积已经超过国际公认的1平方米的标准。尽管总量已经饱和，但每年还有二三百万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。

北京、广州、深圳等地商业地产的销售率也不超过五成。据中国指数研究院华东院副院长陈晟介绍，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高外，北京、广州、深圳这一指标分别为32％、50％、42％。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。

早在去年7月，在商务部市场建设司相关官员的牵头下，商务部商业地产调查组就开始对商业地产建设情况进行调研。两个月左右的时间之后，调查结果显示：巨型MALL、商业步行街、CBD已经取代商铺和写字楼，成为新的泡沫高度聚集区。而一些中小城市不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化。银行在商业地产方面所承担的可预见性风险应该在2000亿元左右。

“在我看来，目前商业地产无论是总量、增量还是空置率都已经到了临界点了。”去年商务部商业地产调查组成员、中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽向记者高度概括了商业地产目前的这种“过热现象”。“拿空置率来说，在国外，空置率达到15％就已经很危险了。”

更不可思议的是，许多二、三级城市都在发展大型商业地产项目。

据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截至目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。全国城市商业街长度累计已超过1800公里，商业街总规模累计已超过1.5亿平方米。

商业地产总量如此过剩，空置率居高不下，难怪有房地产业内人士认为，商业地产形势不容乐观。

但据记者了解，市场对商业地产的需求还是十分强劲的。尤其是随着大卖场、购物中心等新型业态的强势发展，好的物业争夺战也成为他们一个新的利润增长点。像最近韩国最大零售商新世界集团旗下的易买得超市与地产大鳄绿地集团签署的3个大型生活购物中心的物业合作协议，就是易买得从易初莲花手中“虎口夺食”。

畸形政绩观成“共谋”？

为什么会出现这种现象？过去人们往往更多的是从开发商自身的经营、管理上去找原因，但对于各地方政府在其中的诱因甚或主导性作用，却鲜为人知。尤其是那些畸形的政绩观，似乎成了商业地产泡沫的“共谋者”。

众所周知，在中国许多城市，大型商业物业的开发都或多或少地得到了地方政府的支持。如果这些大MALL可以吸引诸如沃尔玛、家乐福之类跨国零售巨头的进驻，对地方政府而言当然是名利双收的事，即使退而求其次，能引进一些具有相当知名度的国内品牌企业，也会觉得面上有光。记者就曾经听到过，不久前河南省某市市长曾屈尊亲自登门拜访华南一家以造MALL闻名的企业，商谈引进投资合作的事宜。

“现在，全国的一些二、三级城市也开始大规模兴建商业街，甚至一些乡镇政府也对商业街建设倾注了极大热情。”中国商业步行街工作委员会秘书长董利不无忧虑地表示，随着商业地产热的影响及开发商对高额利润回报的追求，一些商业街的开发规模普遍偏大，并且还在不断扩容当中。动辄建设十万、几