关于商业地产的三点看法，第一，需求导向；第二，商务为本；第三，稳字当头。  我逐个解释一下我对这些问题的看法。

　　一、需求导向

　　我们知道商业地产和传统地产一样一定要注重需求导向。我们首先要回答三个问题。

　　第一个问题是您评价商业地产是短缺还是过剩，您评价的依据是什么？我们现在传统地产评价的依据是人均多少平米？

人均1.2平米左右。但是，我们必须走出人均平米数的误区，否则，按照传统的评价依据标准，我们现在所有的城市都不要搞商业地产了，我不详细阐述观点。

　　第二个问题，我们要判定商业地产到底有多少业态值得研究和挖掘。比如说目前热闹的城市综合体。但是实际上从商业流通的业态来说，从历史来说，无论是三次革命、四次革命、五次革命，零售店到百货店、购物中心、城市综合体、批发市场、交易所等等，另外还有仓储商店、专卖店等,我们商务部过去的文件中提到零售业有17种业态，实际上现在已经不是17种了，业态已经更加多样化，而且，业态之间的边界越来越模糊。此外，批发市场的业态形式也发生了变化。您说百荣世贸是批发市场吗？现在批发市场已经全面转化为卖场了。您说义乌的O2O是什么？已经完全不是以前的业态啦，这对我们提出了严峻的考验，我们的商业或者零售业业态怎么去界定和分析？中国是一个大的试验场。尤其是欧美没有批发市场。这是第二个需要回答的问题。

　　第三个问题，我们要进行实际的需求分析。按照波特的五力理论，从需求方、供给方、新进入者、替代者和供需竞争双方，这个多元力量的理论您看一下很清楚，商业地产是乱象存在。城镇化是商业地产最大的推手，政府也是一个推手，他希望拉动他的土地财政。过去我们常说:中央财政蒸蒸日上,省级财政喜气洋洋，市级财政勉勉强强,而到了县级财政是哭爹喊娘，越往下走越没有财政支撑，就向地产开刀，如果不能破解这个毒瘤就永远不能解决这个问题。你看看地产企业的税表就知道谁是最大的受益者!当然地产商在运作中,它也是一个推手。实际上地产商常常用住宅地产弥补商业地产，商业地产的运作方法就很多了。当然，蓬勃兴起的电子商务对于商业地产是一个新的替代者，具有重要的影响作用。

    二、商务为本

    关于电子商务，十多年以来我们一直在研究这个问题，十多年过来我们发现今天的世界发生了根本的变化，今天我们谈电子商务的时候，已经不能简单把电子商务看作是买卖渠道。我们认为电子商务是一个新的生产力。中国今天当代的政策抉择者，您上层建筑该怎么适应新的经济基础变化？按照传统的部门、利益，按照传统的地区辖属管理必定是死路一条。所以北京市的工商局曾经出现这样的笑话，让大家网上注册，导致网商都不愿意注册北京，全都跑到浙江、广东去了。我上星期在阿里巴巴总部的参加了县域经济与电子商务的首届峰会,176个县委书记或者县长去了。谈论热闹的是，我们传统的三大鸿沟——工农鸿沟、城乡鸿沟与脑体鸿沟，今天我们又面临着新的数字鸿沟，那么，如何跨越数字鸿沟、实现数字红利，这是最现实的问题。

　　关于今天的电商我用几句话来说明一下，第一，规模化，我们已经达到一定的规模化，无论手机用户还是网民数量，我们的总量都是全球最大的。即使我们的电子商务交易额今年也会超过美国。第二，移动化。80%的网购是通过手机的，未来移动电子商务将超越传统的电子商务。第三，个性化。今天的消费已经不是传统的工业经济下的大规模生产，全是个性化定制。第四，碎片化。我们一定要注意到现在的消费已经是碎片化了，因此不能像传统的进行复制了，你要点对点的去做。就说我们的商业模式不是简单的B2C，更不是目前热闹的B2B，未来是C2B的天下。以尚品宅配为代表的大规模定制将是未来的模式代表。第五，混合化。在我们传统统计制度下，新的许多东西无法统计清晰，而且产业融合的趋势日益明显，产业的边界也需要不断调整。电子商务未来的发展一定是融合的，他一定是跨越若干个产业，不是产业的概念，这是一场革命。

　　三、

稳字当头

　　2013年我们总结中国的宏观经济是：国民经济总体平稳、稳中前进、稳中向好。2014年上半年经济运行总体平稳

，经济运行总体平稳，主要表现在五个“稳”上，就是增长趋稳、就业总体稳定、物价基本平稳、农业稳固、居民收入稳定增长。2014年我们下半年的发展路径，仍然围绕稳增长、调结构、微刺激。但是我追加一点，稳中有忧。因此在这种微刺激的下面，我们商业地产的老总，包括政策的制定者，一定要在“稳”字上做文章。这里我们已经看到了很多地方的泡沫，城市综合体有的地方提100个，有的地方提30个，北京也提出了，大干快上。万达今年做的城市综合体已经没有了服装的业态。过去我们去商场基本就是买服装，现在已经被网购蚕食。所以大家要稳重一点，我们在《中国流通产业发展报告蓝皮书》提出：两到三年三、四线城市全部布局完毕，商业地产到了洗牌的阶段。因为城镇化的水平越差，您的商业业态体系不完善，网购的比例就越多。你会发现三、四线城市的网购的单体总量远远超过一、二线城市。进城的农民务工人员，春节回农村过年，很多是通过网购买年货到家里，所以越是三、四线城市网购的渗透力越强。

 （中国社会科学院财经战略研究院  宋  则  廖  斌 ,此文根据荆林波在“首届商业地产专家月谈会”发言整理）