自2014年7月起，中国商业联合会专家工作委员会每月召开一次商业地产专家月谈会，邀请政府主管部门、研究机构、房地产开发企业、行业协会的相关负责人、专家学者，分别对商业地产的现状与趋势、运营与管理、商业地产与金融、房地产与现代服务业等议题进行研讨交流，把脉现状，剖析问题，分析走势，提出建议。

　　与会专家一致认为，商业地产是商贸服务业的营运场所，是发展现代服务业的有效载体。2008至2013年，我国商业地产投资一直以25%至30%的高速增长。今年在全国房地产业包括住宅地产增速放缓，进入调整期的情况下，商业地产仍然保持较高增幅。据国家统计局数据，1—9月，全国商业营业用房和办公楼开发投资均比上年同期增加22.8%，大大高出同期全国房地产开发投资增幅的12.5%和住宅地产开发投资增幅的11.3%。1—9月商业营业用房销售面积、销售金额比同期分别增加7.0%和6.8%，而同时期全国商品房销售总面积、销售额，住宅、办公楼销售面积、销售额均下降10%左右。商业地产对促进传统服务业转型升级，加快现代服务业发展，增加就业，缴纳税收，推进城镇化建设以至调结构、促改革、稳增长、惠民生等各方面，都起到了积极的促进作用。

　　专家认为，商业地产在快速增长、规模庞大、业态多样、变化加快，总体有利于商贸服务业发展的情况下，目前仍然存在一些问题。主要是：少数地区发展出现过于超前、产品过剩、局部失控的结构性矛盾，潜在一定风险；国家法律法规和政府规划对商业地产以及商业网点建设缺乏有效监管；部分开发商重开发建设，轻管理运营，许多商业地产项目开发与运营模式过于单一，多数采取“一卖了之”的方式；政府及相关部门对商业地产的规划制订、建设标准、金融配套和综合服务不够，尤其是针对市场变化和行业特点灵活、及时调整管理方式和工作重点不够同步，甚至有点滞后。

　　针对当前商业地产发展特点及存在的问题，中国商业联合会专家工作委员会综合专家研讨意见，提出如下工作和政策建议：

　　一、政府应当加强对商业地产有效调控和科学监管

　　商业地产一头连接地产，一头连接商贸服务业，为了保证我国稀缺的土地资源，丰富和方便城乡居民生活，政府应当理直气壮地对商业地产建设进行有效干预和适当调控，以保证其科学有序、合理适度的发展，而不是完全交给市场，放任不管。前几年成都、沈阳、杭州、武汉等地大型购物中心和城市综合体建设一哄而起，有的二、三线城市商业地产大型项目过多，有的建材市场、五金市场动辄占地上千亩、几千亩，形成同业竞争，土地资源浪费，同时也对金融稳定和社会稳定造成风险。2014年杭州市提出对前几年快速发展建设

的大型商业地产项目，要停建一批、调整一批、改造一批、升级一批。其他超量发展的城市和地区，应当从大局和长远发展出发，借鉴杭州的办法，大胆出手，对本地商业地产给予有力监管和有效干预。

　　二、尽快出台商业网点建设规划管理“条例”

　　这几年商业网点和设施建设缺乏规划约束和有力监管，部分地区网点布局不合理，业态分布不科学，重复建设、同质化竞争严重，造成土地闲置和大量投资浪费。上海、北京人均商业面积2012年即已超过巴黎、纽约等发达国家著名都市人均拥有商业面积1.2平米的水平。有的城市大型网点过于集中，商家之间竞争激烈，内耗严重，投资效率和经济效益不断下降。商贸服务业网点规划是发达国家多年来管理商业有序发展行之有效的形式。这些年我国省市以至县级商业网点规划制订进展不错，但由于地方规划层级较低，权威性不够，实施效果并不理想。《全国商业网点规划管理条例》2006年即已上报国务院，迄今仍未出台。《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发[2012]39号）等文件也已明确加强商业网点规划管理工作。建议国务院法制办公室、商务部、住房与建设部加强协调沟通，促进“条例”尽快出台实施。

　　三、创新商业地产开发与运营模式

　　商业地产兼具商贸服务业、有形资产和金融的属性。在国家对房地产、金融和流通业高度重视，加强监管指导、调控和服务，市场环境逐步规范有序的背景下，商业房地产企业应当创新开发和运营模式。要走出“拿地、建房子、卖房子、收钱走人”的传统操作模式，改变着眼于炒地价、炒房作，获取短期利益的老套路。通过整体持有、发掘项目的市场潜力和上升空间，打造和培育商业地产，创造更多的商业价值。要借鉴发达国家商业地产与金融的紧密结合，实现资产证券化，由重资产变成轻资产，引导开发商从资产持有者转变为资产管理者。如此创新，将有利于我国商业地产开发和管理转型升级，相关项目运营更加富有活力，提高质量，提升效益。

　　四、加强对商业地产相关标准、规范制修订工作

    随着市场环境、消费习惯的变化，目前商贸服务业态创新加快，新的业态和企业组织形式、技术手段不断涌现，相应管理规定和国家标准、行业规范应当及时修订更新，以适应形势需要。餐饮业为应对门店房租不断上涨的压力，为提高效率，降低成本，纷纷建立“中央厨房”，采取“工厂化加工、统一配送”经营方式，许多餐饮企业营业面积扩大，后厨、库房及管理用房相应缩小。尤其是火锅、快餐、团餐业更是如此。可是建设部关于餐饮业用房的建设标准仍是许多年以前的规定，要求营业用房、厨房和附属用房各占三分之一比例而不得违背。中国烹饪协会多次向国家建设部门反映要求修改标准，建设部回复说标准修订需由原制订起草单位提出。可是原标准制订单位建设部下属东北设计院对餐饮业最新变化和业态特点了解不多，重视不够。经多次反映，2009年曾邀请原标准制订单位相关人员对餐饮业进行实地考察后不了了之，至今仍没有落实。建议由全国性专业协会参加或承担相应国家和行业标准制修订工作，并根据实际情况和变化，对原颁布标准、规范及时修订相关内容，使商业地产建设标准成为促进商贸服务业发展的有力工具，而不是限制其科学、合理发展的条条框框。

　　五、提倡电子商务与实体店铺经营互相融合，竞相发展

    2014年1—9月，网购销售额比上年同期增长49.9%，网络购物额相当于社会消费品零售总额9.6%，已达欧洲、美国、日本等发达国家水平，未来一个时期仍然具有一定发展空间。专家认为，网络购物与实体店铺并不一定是你死我活、此生彼灭的关系，电商的发展对商业地产和购物中心、实体经营会造成一定影响和一定程度的购买力分流，但是，电商仍然是商品流通的一种新兴业态，并不是商业地产的“终结者”。商业地产、购物中心以及各种业态的实体店铺仍然具有许多显而易见的优势，它可以成为购物旅游的场所、体验式消费的平台、休闲娱乐目的地以及族群社交的园地。媒体不宜过度渲染电商平台集中降价竞销、透支未来消费的单日最高纪录。主管部门应提倡商业地产和电子商务相互借鉴，发挥各自特长和优势，加快创新、变革和转型升级，共同为我国促进消费、搞活流通提供服务。对网络购物中消费者反映的商品质量、退换货、价格欺诈等问题要及时查处、监管等，促进规范发展。